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離婚と住宅ローン問題の解決方法と注意事項

 離婚により、住宅ローンが残ったままの住宅をその後どうするかという問題ですが、代表的なパターンとして以下のものが考えられます。

1.ローンの名義は夫のままで、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける。
2.ローンの名義を妻に変え、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける。
3.ローンの名義は夫のままで、妻と子が出て行き、夫が住み続ける。

 それぞれの場合における注意事項、問題点等をみていきましょう。

1.ローン名義は夫のままで、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける場合

問題点1:夫がローンをちゃんと払い続けるかという問題
 このケースでは、離婚後も夫がちゃんと住宅ローンを払い続けてくれるかどうかが問題となります。ローンの名義は夫ですから、知らない間に夫がローンを滞納していたりすると、ある日突然、銀行から連絡が来たりします。
 離婚協議書(公正証書)の中で、離婚後のローンをどちらが払っていくのかを明確に決めておくことができます。ただし、公正証書をもってしても、銀行という債権者には対抗できませんので注意が必要です。公正証書で決めた内容は、あくまで夫婦間の契約であって、その契約が銀行のローン契約より効力が強いとすると、銀行が不測の損害を被る恐れがあるからです。

問題点2:銀行への事前相談の必要性
 住宅ローンはローンの名義人(このケースでいうと夫)が家に住み続けることを前提に融資されているものですから、銀行からみると、離婚によって当初の契約内容が変更されてしまったことになります。このことをもって、直ちに「奥様は退去してください」ということになる可能性は低いですが、後々問題にされると面倒ですので、離婚前に、あらかじめ銀行の窓口へ行き、「離婚後には夫が出て行き、私(妻)が住み続けます」ということを事前に伝えておいた方が良いでしょう。

問題点3:所有権の名義を変更する場合の税金について
 よく「離婚に伴う財産分与は非課税」という話を耳にします。しかし、「夫の所有権名義を妻へ移転する」という所有権移転の登記をする場合、財産分与でする場合であっても、非課税にはならず、「譲渡所得税」という税金が発生します。
 例えば、家も土地も夫婦で2分の1ずつの持ち分で所有権が登記されている場合に、離婚によって夫の持ち分2分の1を妻へ移転し、全ての持ち分を妻にしたような場合、夫の側に譲渡所得税が発生し、納税する義務が発生します。実際には現金のやり取りなどなくてもこの税金は発生します。夫は、翌年の確定申告で、譲渡所得税を申告し、納付しなければなりません。
 この税金を払いたくない場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例を使いましょう。この特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。つまり、3,000万円以下の譲渡所得であれば、税金が発生しないということです。
 ただしこの特例は、親族間の不動産の売買には適用できませんので、必ず離婚してから、家や土地の名義を妻に変える(所有権の移転登記をする)という流れを取ってください。
 上記の例でいうと、離婚後、夫は翌年の確定申告の際に、特例を使いたい旨を申し出てください。必要書類や、申告書の詳しい書き方は税務署へ行けば教えてくれます。
 この確定申告を忘れると、普通に譲渡所得が発生したものとみなされ、税金を納める必要がでてきますので、夫には必ず確定申告に行くように伝えておきましょう。


2.ローンの名義を妻に変え、夫が家から出て行き、妻と子が住み続ける場合

問題点:そもそも住宅ローンの名義を妻に変えることができるかということ
 このケースでは、夫が完全に家を手放して、住宅ローンの名義も家の所有権も妻へ名義変更、譲渡するということになりますが、そもそも妻に一定以上の収入がなければ、銀行は住宅ローンの名義変更に応じてくれません。妻も正社員で働いているようなご家庭であれば、名義変更できる可能性はあります。しかし、専業主婦やパートで働いているということであれば、住宅ローンの名義を夫から妻へ変更することは難しいでしょう。
 あるいは、他の金融機関を利用して住宅ローンの借り換えをしてしまうことも、選択肢のひとつとなってきます。
 また、ケース1の問題点2、問題点3も同様に考慮しておく必要があります。


3.ローンの名義は夫のままで、妻と子が出て行き、夫が住み続ける場合

問題点:妻と子は、新しい住居を探さなければなりません
 このケースでは住宅ローンの名義も家の所有権も夫のままですから、住宅ローンのことを考慮する必要がありません。
 しかし、妻と子は、離婚後に生活する新しい住居を探さなければなりません。一般的に女性の方が収入が少ないため、住居のこともそうですが、妻が一人で働いて子供を養っていくことはそう簡単ではありません。妻は離婚後にどのくらいの収入を得て、どのくらいのレベルの生活ができるのかということを、離婚前によく考えておかなければなりません。
 このケースで、弊事務所で過去に扱わせていただいたお客様では、離婚後にハローワークで職業訓練を受講して、40代前半という年齢で正社員として就職できたケースが複数あります。あきらめずに、根気よく探すことが大切です。

離婚養育費相談所 by 山本行政書士事務所
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